En principe, la SCI ou société civile immobilière n’est tenue à aucune obligation comptable. Le plan comptable est un document dans lequel figure l’ensemble des numéros de comptes de la société. Il existe deux types de comptabilité en matière de SCI, dont la comptabilité de trésorerie et la comptabilité commerciale.

Si la société est imposable à l’impôt sur le revenu (IR), son plan comptable est simplifié. La SCI, dite translucide ou transparente, tient une comptabilité de trésorerie retraçant ses mouvements financiers avec inscription des dépenses et des recettes.

Il est à noter que la SCI, à l’instar de la SCI professionnelle, tient obligatoirement une comptabilité de type commercial si elle est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). Il en est de même si les statuts sociaux imposent au gérant d’établir ce plan comptable professionnel. La comptabilité commerciale en partie double est soumise aux règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Il est recommandé au dirigeant d’une SCI de tenir une comptabilité rigoureuse. Le gérant a en effet l’obligation de soumettre à l’approbation de l’assemblée des associés.

Le rapport de gestion détaille les bénéfices ou pertes réalisés par la société. Pour information, l’absence de comptabilité destinée à informer suffisamment les associés est susceptible d’entraîner la révocation du gérant similaire, dans certaines situations, à la révocation du gérant de la SARL.

Le plan comptable présente également des intérêts considérables en matière de suivi des apports, de la trésorerie, des activités, etc. La tenue d’une comptabilité stricte est indispensable pour l’établissement de fiscalité de la SCI. En outre, ce document constitue une pièce justificative des rémunérations du dirigeant, du bénéfice réel ou des éventuelles pertes en cas de contrôle de l’administration fiscale.

Pour rappel, une SCI fictive risque une annulation. En cas de comptes courants d’associé, les sommes dues par la SCI aux associés sont opposables à l’administration fiscale par le biais du plan comptable de la société. La tenue des comptes de la société par écrit à force probante, même en cas d’ouverture d’une procédure collective. Cette précaution protège la SCI et les associés contre le risque d’un redressement fiscal basé sur les évaluations forfaitaires des recettes et dépenses.

La tenue d’un plan comptable de SCI, même en l’absence d’une obligation légale, facilite la comptabilisation des amortissements et favorise l’adhésion de nouveaux associés.

Pour garantir la fiabilité de la comptabilité d’une SCI, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable. Celui-ci assurera l’établissement des comptes annuels ainsi que l’évaluation de la quote-part de chaque associé.

Lors de la clôture de l’exercice social, les bénéfices intègrent les revenus de chaque associé à hauteur de sa participation au capital de la SCI.
Lorsque l’associé remplit sa déclaration d’impôt, il mentionne le montant de sa quote-part sur la déclaration n°2044.
La loi Pinel peut profiter à certaines SCI, dans ce cas-là, elles bénéficient d’une réduction d’impôts.

Chaque commerçant est tenu d’établir une comptabilité régulière, sincère et fidèle à la réalité de l’entreprise. Les obligations comptables à respecter dépendent du régime fiscal du commerçant (régime micro ou régime réel d’imposition) et de la taille de son activité.

Les commerçants imposés selon un régime réel d’imposition doivent tenir une comptabilité commerciale. Ils peuvent se charger eux-mêmes de leur comptabilité et en confier la gestion à un expert-comptable. Les obligations comptables des commerçants relevant d’un régime réel d’imposition (régime réel normal et régime réel simplifié) sont les suivantes :
• Procéder à une facturation,
• Enregistrer chronologiquement les mouvements (achats, ventes, opérations bancaires…) affectant le patrimoine de l’entreprise,
• Procéder à un inventaire au moins 1 fois par an, afin de contrôler physiquement l’existence et la valeur des éléments actifs et passifs du patrimoine de l’entreprise,
• Établir des comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe) à la fin de chaque exercice au vu des enregistrements comptables et de l’inventaire,
• Établir des livres comptables obligatoires,
• Conserver les pièces justificatives comptables.

Les commerçants qui ne dépassent pas deux des trois critères suivants peuvent opter pour une présentation simplifiée du bilan et du compte de résultat :
• 8 000 000 d’euros de chiffre d’affaires hors taxes,
• 4 000 000 d’euros de total bilan,
• 50 salariés.

Le commerçant est tenu d’établir les livres comptables obligatoires suivants :
• Un livre-journal, qui reprend chronologiquement toutes les opérations enregistrées en comptabilité.
• Un grand-livre, qui reprend toutes les opérations enregistrées en comptabilité en les regroupant par numéro de compte.
Les livres comptables obligatoires doivent être conservés pendant 10 ans minimum après la clôture de l’exercice.

Les commerçants au régime réel simplifié d’imposition peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une dispense d’établissement de l’annexe comptable, opter pour la comptabilité de trésorerie, et évaluer forfaitairement leurs stocks et leurs en-cours.
On rappelle que le régime réel simplifié d’imposition est ouvert aux entreprises sont le chiffre d’affaires hors taxes ne dépasse pas :
• 789 000 euros pour les activités de vente de marchandises et de fourniture de logements,
• 238 000 euros pour les activités de prestation de services relevant des BIC.
Les commerçants relevant du régime réel simplifié d’imposition peuvent opter pour la tenue d’une comptabilité de trésorerie.

Les commerçants qui ont opté pour le régime micro-entreprise ou le régime auto-entrepreneur bénéficient d’allègements considérables en matière de comptabilité.
On rappelle que ce régime est ouvert aux entreprises dont le montant annuelle des recettes des deux années civiles précédentes ne dépassent pas les seuils du régime micro-entreprise, à savoir :
• 170 000 € pour les activités de commerce et de fourniture de logement (hôtels, chambres d’hôtes, gîtes ruraux classés en meublés de tourisme, meublés de tourisme),
• 70 000 € pour les prestations de services et les professions libérales relevant des BNC ou des BIC.

Contrairement aux commerçants exerçant en individuel, il est nécessaire de procéder chaque année au dépôt des comptes annuels auprès du greffe du tribunal de commerce lorsque l’activité est exercée en société.