Le contexte

L’endettement des ménages est passé de 53,4% de revenu disponible brut à 100,9% entre le 1er trimestre 2001 et le 1er trimestre 2021

– Le crédit immobilier contribue à l’endettement des ménages

– La robustesse du financement du logement s’appuie sur des bonnes pratiques comme :

La maîtrise du taux d’effort des emprunteurs

Le caractère raisonnable de la maturité (c’est-à-dire la durée du prêt)

– Le niveau d’endettement et les conditions d’octroi des crédits ont pu être de nature à fragiliser les ménages

Que prévoit le Haut Conseil de stabilité Financière ?

– Les établissements bancaires sont libres de fixer les règles de condition d’octroi de prêt sauf :

– Le taux d’effort des emprunteurs n’excède pas 35%

– La durée ou maturité du crédit n’excède pas 25 ans

– Si l’entrée en jouissance du bien est décalé (VEFA, Vente d’immeuble à rénover) la durée du crédit peut être de 27 ans mais sur une période d’amortissement de 25 ans.

– Les établissements de crédit peuvent déroger à ces règles dans la limite de 20% des crédits produits par trimestre civil

– 80% étant réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et 30% au primo-accédant

– 4% de la production maximale sont libres d’utilisation

– La dérogation devra être justifiée par écrit

Que comprend le coût total du crédit ?

La charge foncière ou charge immobilière, les honoraires de géomètre à l’exclusion des frais d’acte notarié et des droits d’enregistrement

Les coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents

Le coût des travaux

Les honoraires de négociation à la charge de l’acquéreur

Des frais d’assurances

La taxe d’aménagement

Que comprend le revenu à prendre en compte ?

Le revenu net avant impôt de l’emprunteur

Concernant les revenus fonciers y compris les loyers futurs issus de la location, le revenu brut à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d’éventuels abattements, y compris intérêts et assurances emprunteurs auquel une décote doit être appliqué afin de refléter le risque locatif.

Quelles conséquences ?

Il existe deux façons de tenir compte des futurs loyers dans le budget de l’investisseur.

On peut :

– soit ajouter les loyers au montant des revenus (méthode standard) ;

– soit les soustraire au montant des charges (méthode différentielle).

Les deux méthodes semblent identiques. En réalité, la première est beaucoup plus défavorable aux investisseurs, car elle minore la part relative des loyers en l’intégrant dans la masse des revenus et donc majore le taux d’endettement.

Prenons le cas où les loyers rapportent 400 € par mois, les revenus s’établissent à 2 000 € et les charges à 950 € (500 € de mensualité pour le nouveau prêt et 450 € de remboursement d’un ancien prêt).

Avec la méthode standard, le taux d’endettement s’établit ainsi :

Charges/Revenus × 100

= 950/(2 000 + 400) × 100

= 39,6 %

Avec la méthode différentielle, le taux d’endettement s’établit ainsi :

Charges/Revenus × 100

= (950 – 400)/2 000 × 100

= 27,5 %

Précisons qu’en réalité, les banques ne vont retenir que 70 à 80 % du montant des loyers dans l’estimation du taux d’endettement.

On voit bien qu’avec les mêmes données de départ, le taux d’endettement est contenu sous la barrière des 35 % avec la méthode différentielle, mais la dépasse avec la méthode standard. Dans ce second cas, le prêt qui aurait été accepté hier ne le sera plus aujourd’hui, avec les nouvelles recommandations du HCSF. Conséquence : si l’on n’a pas encore remboursé le prêt de sa résidence principale ou secondaire, l’investissement locatif s’avère désormais beaucoup plus compliqué.

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